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上周，香港土地供應專責小組召開第一次會議，香港特區行政長官林鄭月娥在會上提出設立“首置上車盤”(Starter Homes)計劃，該計劃主要幫助香港永久性居民進行首次置業。林鄭月娥表示，她將會在下個月發表《施政報告》時交代詳細內容。
受此消息提振，上周香港本地地產股表現強勁。資金湧入恒基地產、新世界發展、新鴻基地產等香港本地地產股的跡象明顯。各大行也紛紛看好本地地產股，市場人士表示，新政將利好持有大量農地儲備的本地地產商，短期香港本地地產股或持續上行。
政策利好料出臺
日前，香港特區行政長官林鄭月娥提出瞭設立“首置上車盤”的房屋政策，據悉，該政策主要是幫助首次置業的香港永久性居民，而已經擁有物業的市民，則不符合購買資格。“首置上車盤”的售價將與市場水平脫鉤，但轉售限制較大。
房屋政策將是林鄭月娥下月即將公佈的《施政報告》中重要的一項內容，而受此消息提振，香港本地地產股上周表現強勢。恒基地產、新世界發展、新鴻基地產、長實地產、信和置業、嘉裡建設、恒隆地產、領展房產基金等均表現強勢，上周全部有較大幅度上漲。該板塊在上周最後一個交易日受到約61.18億港元資金追捧，成交量放大，買盤推動股價強勢上行。其中恒基地產股價上周五盤中更是一度沖上54.25港元的歷史高位，成為表現最好藍籌股，最終收報52.85港元，升5.81%。
市場預期，政府將以不同方式取地，而開發部分開發商旗下的農地將是重要方法之一。市場人士分析，此政策將主要利好擁有較多農地的開發商，當中以最多相關土地儲備的恒基地產最受憧憬。根據匯豐證券最新的統計數據來看，擁有農地儲備較多的開發商主要有恒基地產、新鴻基地產、新世界發展和長實地產，分別擁有農地儲備4480萬平方尺(約498萬平方米)、3000萬平方尺(333.3萬平方米)、1760萬平方尺(195.6萬平方米)和1000萬平方尺(111.1萬平方米).
瑞士寶盛私人銀行中國及香港高級證券分析師周雯玲稱，市場初步消化政策為正面因素，配合早前資金主要在科網股、中資銀行股等板塊輪動，本地地產股表現落後，因此亦吸引資金追入。周雯玲繼續指出，投資者可留意個別擁有較多農地儲備，以及資產凈值折讓較深的本地地產股。
券商大行唱好汽車後級安裝
“首置上車盤”消息發出後，多數券商大行看好政策對本地地產股的提振作用，認為此舉將成為相關個股股價攀升的催化劑。但也有觀點認為，新政策出臺將施壓已有住房價格，長遠來說或對行業帶來負面影響。
摩根大通9日表示，加快農地轉換或政府恢復發展農地作公共房屋，均有利開發商加快套現能力，此政策將成為恒基地產收窄資產凈值(NAV)折讓的重點催化劑，因此將該股目標價由53.4港元上調至60港元，以最新收盤價預計，該股將還有14%潛在升幅。
匯證認同政策有望加快農地轉換，利好擁有農地作為土地儲備的地產商，除恒基地產以外，新鴻基地產及新世界發展也擁有較多農地。該行預計，新政將有助開發商以合理價錢套現再補充土地儲備，令盈利增長更趨明朗。該行預計恒基地產於未來12個月內，會將部分農地轉換，雖然未確定實際涉及的面積，但相信會是正面的催化劑。
美銀美林8日發表報告，指出香港計劃開展“首置上車盤”，對香港地產股影響大致屬於正面，因為這可能會加快香港擴大機濾波電容主要開發商把手持農地轉換為住宅地。基於香港累計住宅單位供應短缺及香港政府覓地困難，該行認為措施短期不會導致住宅單位供應過剩。同時，該行給予新鴻基地產、恒基地產及新世界發展買入評級，為香港發展商中的首選股。基於有關公司持有大量農地，該行目前給予新鴻基地產、恒基地產及新世界發展的目標價分別為133港元、53港元及11.6港元。
在一片唱好聲外，市場也憂慮措施或導致普通住宅樓市場受壓。瑞信日前發表報告表示，香港政府擬推首置上車盤計劃，若同時繼續推行居者有其屋計劃，則資助房屋政策將惠及香港85%的傢庭。基於香港傢庭平均收入，假設可負擔比率為40%，該行預計首置上車盤定價將較目前住宅樓價格低23%至45%。至於該計劃對開發商的影響程度，則基於“首置上車盤”計劃的定價、買賣限制措施、推盤數量及計劃可持續性，該行相信，長遠對發展商影響負面，而對於新界擁有較多農地，或旗下物業小型單位較少的發展商影響相對較少。
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